No decimos nada nuevo al afirmar que el alquiler vacacional se ha consolidado en los últimos años como una fórmula habitual de explotación de inmuebles, especialmente en zonas turísticas, grandes ciudades y localidades con alta demanda estacional. Muchos propietarios, y también muchas sociedades patrimoniales o dedicadas a la explotación inmobiliaria, han optado por destinar sus viviendas al alojamiento turístico, atraídos por una mayor rentabilidad potencial frente al arrendamiento tradicional de vivienda.
Ahora bien, desde el punto de vista fiscal, no conviene confundir ambas realidades. No es lo mismo arrendar una vivienda para que constituya la residencia habitual del inquilino que explotarla como vivienda vacacional o alojamiento turístico. La diferencia no es meramente terminológica: afecta al régimen jurídico aplicable, a las obligaciones administrativas, al tratamiento en IVA en determinados casos, a la calificación de la actividad y, como recuerda la Dirección General de Tributos en una reciente consulta, también puede afectar a la amortización fiscal del inmueble en el Impuesto sobre Sociedades.
En el arrendamiento de vivienda habitual, el inmueble se cede para satisfacer una necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Se trata normalmente de contratos de duración más estable, sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, en los que el arrendatario utiliza la vivienda como su residencia ordinaria. La relación arrendaticia tiene, por tanto, una finalidad habitacional clara y continuada.
El alquiler vacacional, por el contrario, responde a una lógica distinta. Lo que se ofrece al usuario no es una vivienda para residir de forma permanente, sino un alojamiento temporal, normalmente por días o semanas, amueblado, equipado y comercializado a través de canales turísticos, plataformas digitales, agencias o medios similares. Además, en muchos casos, esta actividad está sometida a normativa turística autonómica o local, con exigencias específicas en materia de licencias, inscripción en registros, requisitos de habitabilidad, hojas de reclamaciones, información al huésped o estándares mínimos de calidad.
Esta distinción es fundamental. Aunque el inmueble sea físicamente una vivienda, su destino económico puede ser muy diferente. Una misma finca urbana puede estar destinada a vivienda habitual o puede integrarse en una actividad de alojamiento turístico. Y esa diferencia de uso es la que, en determinados supuestos, permite defender un tratamiento fiscal distinto.
Precisamente sobre esta cuestión se pronuncia la Consulta Vinculante V0690-26, de 27 de marzo de 2026, de la Subdirección General de Impuestos sobre la Renta de las Personas Jurídicas. La consulta analiza si una sociedad dedicada a la explotación turística en régimen de vivienda vacacional, titular de inmuebles destinados a dicha actividad, puede aplicar a esos edificios los coeficientes de amortización previstos para los edificios industriales en las tablas oficiales del Impuesto sobre Sociedades.
La cuestión tiene más importancia práctica de la que puede parecer a primera vista. En el Impuesto sobre Sociedades, la amortización de los inmuebles permite reflejar fiscalmente la depreciación que sufren los activos por el paso del tiempo, el uso, el funcionamiento o la obsolescencia. Esa amortización, cuando cumple los requisitos legalmente previstos, constituye un gasto fiscalmente deducible y reduce la base imponible del impuesto.
El artículo 10.3 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades parte de una idea básica: la base imponible se calcula a partir del resultado contable, corregido por los ajustes previstos en la propia ley fiscal. Por su parte, el artículo 12.1 de la misma norma establece que son deducibles las cantidades que, en concepto de amortización del inmovilizado material, intangible y de las inversiones inmobiliarias, correspondan a la depreciación efectiva que sufran los distintos elementos.
La ley presume que existe depreciación efectiva, entre otros casos, cuando la amortización resulta de aplicar los coeficientes lineales establecidos en las tablas oficiales. En dichas tablas, dentro del grupo de “Edificios”, se distingue entre varias categorías. Por un lado, los edificios industriales, para los que se prevé un coeficiente lineal máximo del 3% y un período máximo de amortización de 68 años. Por otro, los edificios comerciales, administrativos, de servicios y viviendas, para los que el coeficiente lineal máximo es del 2% y el período máximo de amortización alcanza los 100 años.
La diferencia, por tanto, es clara. Si un inmueble puede amortizarse como edificio industrial, la sociedad podrá aplicar un porcentaje máximo anual superior, lo que permitirá anticipar la deducción fiscal de la depreciación. En términos prácticos, aplicar un 3% en lugar de un 2% supone acelerar la amortización y reducir antes la base imponible del Impuesto sobre Sociedades. No se trata de una exención ni de un beneficio fiscal autónomo, sino de una distinta calificación del activo a efectos de las tablas fiscales de amortización.
La entidad consultante preguntaba si los inmuebles destinados a la explotación turística en régimen de vivienda vacacional podían recibir el mismo tratamiento que los edificios hoteleros y, por tanto, aplicar los coeficientes propios de los edificios industriales.
La Dirección General de Tributos parte de una dificultad inicial: la Ley del Impuesto sobre Sociedades no contiene una regla específica que determine cómo deben calificarse, dentro de las tablas de amortización, los edificios destinados a vivienda vacacional. Ante esa ausencia de previsión concreta, la DGT acude a otras normas del ordenamiento jurídico para determinar la naturaleza de la actividad.
En primer lugar, recuerda lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta norma distingue entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos para uso distinto del de vivienda, pero además excluye expresamente de su ámbito determinadas cesiones turísticas. En particular, quedan fuera de la LAU las cesiones temporales de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística o por cualquier otro medio, realizadas con finalidad lucrativa y sometidas a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística.
Esta exclusión es relevante porque confirma que la vivienda vacacional no se identifica, sin más, con el arrendamiento ordinario de vivienda. Aunque el inmueble sea una vivienda desde el punto de vista físico o urbanístico, la actividad desarrollada sobre él se sitúa en el ámbito turístico cuando concurren los requisitos mencionados.
En segundo lugar, la DGT acude a la Ley de Industria. Esta norma incluye dentro de su ámbito de aplicación, junto a otras actividades tradicionalmente calificadas como industriales, las actividades turísticas. A partir de esta referencia normativa, Tributos considera que la actividad turística puede recibir una calificación industrial, al menos a efectos de identificar correctamente los edificios destinados a dicha explotación dentro de las tablas de amortización del Impuesto sobre Sociedades.
La conclusión de la consulta es especialmente interesante: resulta posible aplicar a los edificios destinados a la explotación turística en régimen de vivienda vacacional los coeficientes previstos para los edificios industriales, es decir, el coeficiente lineal máximo del 3% y el período máximo de amortización de 68 años, siempre que en dicha explotación se presten servicios propios de la industria hotelera.
Además, esta conclusión puede tener un efecto todavía más favorable cuando la sociedad que explota los inmuebles tenga la consideración de entidad de reducida dimensión. En estos casos, la Ley del Impuesto sobre Sociedades permite aplicar determinados incentivos fiscales, entre ellos la posibilidad de amortizar los elementos nuevos del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias aplicando el coeficiente que resulte de multiplicar por 2 el coeficiente máximo previsto en las tablas oficiales.
Por tanto, si el inmueble destinado a la explotación turística puede calificarse, a estos efectos, como edificio industrial, el coeficiente máximo ordinario del 3% podría incrementarse en un 100% para las entidades de reducida dimensión, lo que llevaría a una amortización fiscal anual de hasta el 6%.
La diferencia no es menor. Frente al coeficiente general del 2% aplicable a los edificios destinados a viviendas, la aplicación del criterio de la DGT permite alcanzar un 3% anual y, en el caso de entidades de reducida dimensión que cumplan los requisitos legales, llegar incluso al 6%. Esto supone anticipar de forma significativa la deducción fiscal de la amortización y reducir antes la base imponible del Impuesto sobre Sociedades.
Ahora bien, conviene insistir en que este tratamiento no debe aplicarse de forma automática. Será necesario comprobar, por un lado, que la sociedad cumple los requisitos para ser considerada entidad de reducida dimensión y, por otro, que concurren las condiciones exigidas por la DGT para calificar el inmueble como afecto a una explotación turística con servicios propios de la industria hotelera. También deberá verificarse que se trata de elementos que puedan beneficiarse del incentivo previsto para este tipo de entidades y que la amortización está correctamente contabilizada.
Esta última precisión es esencial. La consulta no permite afirmar que cualquier vivienda anunciada en una plataforma de alquiler turístico pueda amortizarse automáticamente al 3%, ni mucho menos al 6%. La DGT condiciona expresamente su criterio a que se presten servicios propios de la industria hotelera. Por tanto, habrá que analizar en cada caso la realidad de la explotación.
No será lo mismo limitarse a ceder una vivienda amueblada por cortos períodos que desarrollar una verdadera actividad de alojamiento turístico con servicios adicionales. Entre los elementos que pueden resultar relevantes se encuentran la limpieza periódica durante la estancia, el cambio de ropa de cama y toallas, la recepción o atención al cliente, la asistencia durante la estancia, el mantenimiento continuado, la gestión organizada de reservas, la prestación de servicios complementarios o la existencia de una estructura empresarial destinada a la explotación turística.
Desde una perspectiva práctica, esta consulta obliga a revisar con cuidado la situación de las sociedades que explotan inmuebles como viviendas vacacionales. En primer lugar, será necesario verificar si la actividad está correctamente calificada y documentada. En segundo lugar, deberá comprobarse si la explotación se encuentra sometida a normativa turística sectorial y si se cumplen las obligaciones administrativas correspondientes. En tercer lugar, habrá que analizar si efectivamente se prestan servicios propios de la industria hotelera, pues este es el elemento que permite sostener la aplicación del coeficiente de amortización de los edificios industriales.
También será importante que la contabilidad refleje adecuadamente la naturaleza del activo y su destino. La amortización fiscal parte de la amortización contable, sin perjuicio de los ajustes que procedan conforme a la normativa del Impuesto sobre Sociedades. Por ello, una correcta clasificación contable y una adecuada justificación documental de la actividad serán fundamentales para defender el criterio aplicado ante una eventual comprobación administrativa.
La consulta V0690-26 sigue, además, una línea ya apuntada por la propia Dirección General de Tributos en consultas anteriores relativas a establecimientos hoteleros, en las que se admitía la aplicación de los coeficientes de edificios industriales. La novedad está en extender este razonamiento a la explotación turística en régimen de vivienda vacacional, siempre bajo la premisa de que exista una actividad turística real y de que se presten servicios propios del sector hotelero.
En definitiva, la DGT confirma que el alquiler vacacional no debe analizarse siempre como un simple arrendamiento de vivienda. Cuando la explotación del inmueble tiene naturaleza turística y se aproxima, por los servicios prestados, a la actividad hotelera, puede resultar aplicable un tratamiento fiscal más favorable en materia de amortización.
Para las empresas dedicadas a este sector, la consulta abre una vía interesante de planificación fiscal dentro de los márgenes ordinarios de la ley. Aplicar un coeficiente máximo del 3% en lugar del 2% puede tener un impacto relevante en la determinación de la base imponible del Impuesto sobre Sociedades, especialmente cuando se trata de inmuebles de valor significativo o de carteras amplias de viviendas vacacionales. Y, cuando además la sociedad tenga la consideración de entidad de reducida dimensión y se cumplan los requisitos legales aplicables, ese porcentaje podría elevarse hasta el 6% anual.
Ahora bien, conviene ser prudentes. No basta con denominar una actividad como “turística” ni con publicar el inmueble en una plataforma de alquiler vacacional. Será necesario acreditar la verdadera naturaleza de la explotación, los servicios prestados, la organización empresarial existente y el cumplimiento de la normativa turística aplicable.
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