Deducción en el IRNR de los gastos procedentes de inmuebles arrendados
La tributación de los no residentes por los rendimientos derivados del arrendamiento de inmuebles situados en España ha sido, durante años, uno de los terrenos más conflictivos del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Mientras que los contribuyentes residentes en la Unión Europea —y, por extensión, en el Espacio Económico Europeo con intercambio de información— han venido gozando del derecho a deducir los gastos necesarios para la obtención de esos rendimientos, los extracomunitarios quedaban excluidos, soportando una tributación bruta sobre los ingresos.
La reciente sentencia de la Audiencia Nacional de 28 de julio de 2025 (recurso 636/2021), viene a cuestionar esta diferencia de trato, abriendo la puerta a que también los no residentes extracomunitarios puedan computar los gastos asociados al alquiler de sus inmuebles, con importantes implicaciones tanto prácticas como jurídicas
Y esto, para quienes asesoramos a clientes no residentes, no es poca cosa. Veamos qué dice esta sentencia.
🧾 El caso: una propietaria estadounidense en Barcelona
La sentencia parte de un caso real: una ciudadana estadounidense, residente fiscal en EE.UU., es propietaria de un inmueble en Barcelona que tiene alquilado. En los ejercicios 2016, 2017 y 2018 presentó declaraciones del modelo 210 (IRNR) sin deducirse gastos, conforme al criterio de la AEAT.
Sin embargo, poco después solicitó la rectificación de esas autoliquidaciones, reclamando que se le permitiese deducir los gastos necesarios para la obtención del rendimiento. Entre ellos:
- El IBI correspondiente al inmueble.
- Los gastos de comunidad de propietarios.
- El seguro del hogar.
- Los honorarios de la agencia inmobiliaria que le gestionaba el alquiler.
- El gasto en reparaciones menores, como una caldera sustituida o pintura.
- Los intereses del préstamo hipotecario vinculado al inmueble.
Todo ello, gastos normales y deducibles para cualquier arrendador en el IRPF. También deducibles en el IRNR si el arrendador es residente en la UE. Pero no, según la AEAT y el TEAC, si se reside en EE.UU.
⚖️ ¿Qué decía la Administración?
La Agencia Tributaria y el TEAC se aferraban a lo previsto en el artículo 24 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (LIRNR):
El artículo 24.1 dice que la base imponible del IRNR será el rendimiento íntegro, sin aplicar reducciones.
El artículo 24.6 permite deducir gastos a residentes en la UE o en el EEE, siempre que haya intercambio efectivo de información tributaria.
Como Estados Unidos no forma parte de la UE ni del EEE, y la norma no lo menciona, la Administración negaba cualquier deducción.
El razonamiento era claro: si la ley solo habla de la UE y del EEE, el resto queda fuera.
⚠️ ¿Por qué la Audiencia Nacional cambia el criterio?
La Audiencia Nacional va más allá de la literalidad del artículo 24.6 LIRNR y realiza un análisis sistemático, finalista y conforme al derecho de la Unión Europea y al Convenio de Doble Imposición (CDI) entre España y EE.UU..
Estos son los pilares sobre los que basa su sentencia:
1. Libre circulación de capitales (art. 63 TFUE)
La AN recuerda que la libertad de circulación de capitales se aplica también entre los Estados miembros de la UE y los terceros países, como Estados Unidos.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha declarado que no se puede tratar de forma menos favorable a los residentes en terceros países cuando invierten en inmuebles o realizan operaciones similares en territorio de la UE.
En resumen: limitar la deducción de gastos solo a residentes en la UE o EEE es una restricción injustificada a la libre circulación de capitales, y por tanto contraria al derecho de la Unión.
2. Convenio de Doble Imposición entre España y EE.UU. (CDI)
El artículo 25 del CDI establece expresamente que ningún nacional o residente de un Estado firmante podrá ser discriminado fiscalmente en el otro Estado por el mero hecho de su nacionalidad o residencia.
Negar la deducción de gastos a una ciudadana estadounidense en una situación idéntica a la de un residente en Francia es una discriminación prohibida por el propio convenio internacional, que tiene valor normativo en España.
Además, el Convenio evita la doble deducción gracias a los mecanismos de intercambio de información, por lo que no hay riesgo fiscal adicional para Hacienda.
3. Evolución de la norma y jurisprudencia nacional
En 2004, no se permitía ninguna deducción.
En 2010 y 2014 se abrieron deducciones para residentes comunitarios y del EEE, como adaptación al Derecho de la UE.
Pero no se llegó a extender esa posibilidad normativamente a terceros países.
Sin embargo, el Tribunal Supremo ya había abierto la vía en otros impuestos (como Sucesiones y Donaciones), aceptando que los extracomunitarios deben recibir el mismo trato que los comunitarios si se trata de situaciones comparables.
📌 ¿Qué dice finalmente la sentencia?
La Audiencia estima el recurso de la recurrente y anula la resolución del TEAC, así como la negativa de la AEAT a rectificar las autoliquidaciones del IRNR.
- Reconoce expresamente que:
- El criterio administrativo aplicado es contrario al derecho de la UE y al CDI con EE.UU.
- La recurrente tiene derecho a deducir los gastos necesarios relacionados con el inmueble arrendado.
- Esa deducción debe cumplir las condiciones generales del artículo 24.6 (estar directamente vinculados con los rendimientos obtenidos y la actividad realizada en España).
- No hay indicio alguno de doble deducción o abuso.
📍 Implicaciones prácticas
Esta sentencia es muy relevante los no residentes extracomunitarios con inmuebles en España porque:
✔️ Se abre la deducción de gastos en el IRNR a residentes fuera del EEE
Ya no es válido el argumento de que solo los residentes comunitarios pueden deducir gastos en el modelo 210.
✔️Se pueden solicitar devoluciones por ejercicios no prescritos
Si se declaró sin deducir gastos por imposición del criterio de la AEAT, se puede presentar una solicitud de rectificación y pedir la devolución de ingresos indebidos.
✔️ El criterio administrativo debería cambiar
Aunque la AEAT aún no ha emitido instrucción al respecto, la sentencia crea jurisprudencia administrativa clara, y es probable que muchos recursos similares prosperen si se basan en este fallo, aunque a fecha de hoy la sentencia no sabemos si ha sido recurrida.
✔️ 4. La clave está en la prueba documental
Para que la deducción sea aceptada, habrá que justificar documentalmente que los gastos están relacionados con el inmueble y la actividad de arrendamiento.
🎯 Conclusión
La sentencia de la Audiencia Nacional de 28 de julio de 2025 marca un punto de inflexión en la aplicación del IRNR a no residentes fuera del entorno europeo. A partir de ahora, quien tenga un piso alquilado en España y resida en cualquier país fuera de la Unión EUropea, podrá deducirse sus gastos igual que un ciudadano de Alemania o Francia.
No obstante, debemos ser cautos y esperar a confirmar la firmeza de la sentencia. En cualquier caso, ¡son muy buenas noticias para los no residentes extracomunitarios!Si eres no residente extracomunitario y has percibido rendimientos de alquiler por inmuebles situados en España contacta con nosotros en info@asesoriabisse.com y estudiaremos la posibilidad de recuperar el dinero que has pagado indebidamente.
